Contractul de inchiriere.
Cazul unei eventuale schimbari de proprietar nu este motiv pentru a parasi actuala locuinta.Noul proprietar va prelua actualele contracte de inchiriere cu toate drepturile si obligatiile din ele.Deseori noii proprietari vor dori incheierea unor noi contracte de inchiriere.In acest caz este nevoie de maxima atentie, pentru ca de cele mai multe ori , aceste noi contracte aduc dezavantaje chiriasului.De asemenea este dreptul chiriasului de a nu semna un nou contract, si de a il pastra pe cel vechi.
Modificarea valorilor costurilor de intretinere sau marirea chiriei este posibila doar cu aprobarea chiriasului si respectarea legislatiei in vigoare.
Plata chiriei
Plata chiriei catre noul proprietar se va face doar atunci cand vechiul proprietar prezinta un act ( datat si semnat) prin care va cere acest lucru sau in momentul in care noul proprietar se identifica in scris printr-ul extras de carte funciara.Este necesara maxima atentie la data preluarii locuintei.In cazul indoielii, chiriasii se pot prezenta la Amtsgericht cu contractul de inchiriere si li se va confirma sau infirma schimbarea de proprietar.Chiar și în cazuri excepționale, de exemplu, în cazul în care noul proprietar a primit de la predecesorul său o declarație scrisă de cesiune, locatarul trebuie să fie informat.
Rezilierea contractului pentru folosinta proprie
Folosinta proprie este cel mai folosit motiv pentru rezilierea contractului.Acesta este posibil doar atunci cand locuinta va fi folosita de proprietar, un membru al familiei sale sau a unei persoane apartinand gospodariei.
Nu reprezinta folosinta proprie atunci cand:
- proprietarul s-ar putea muta intr-o locuinta de aceiasi valoare care este momentan goala.
- exista deja utilizarea proprie în contractul cu chiriașul sau ar fi fost previzibila
- este nevoie de locuinta doar temporar, sau ca o a doua locuinta
- motivatia nu este rezonabila ( chiriasul cu handicap locomotor trebuie sa se mute la etajul 4 fara lift , sau la un cuptor cu carbuni etc.)
Perioada de reziliere va fi in orice caz pastrata. In cazul transformarii din locuinta pentru inchiriat in locuinta pentru uz propriu, exista pentru cumparator ( noul proprietar) o interzicere pe timp de 3 ani de la introducerea in cartea funciara.Chiriașul are dreptul de prim refuz, care poate fi depusă în termen de două luni de la adoptarea contractului de cumpărare
Verwertungskündigung (Rezilierea in caz de pierdere)
Proprietarul poate cere rezilierea contractului de inchiriere in cazul in care el este impiedicat la o redresare economica sau are dezavantaje considerabile .
Cazuri tipice sunt:
- Proprietarul trebuie sa vanda din motive financiare , iar o preluare a chiriasilor nu poate intra in calcul pentru ca noul proprietar va cumpara locuinta doar pentru a locui el in ea sau cand proprietatea isi va pierde din valoare cu chiriasii in ea.
- In cazul unei renovari generale planuite in prealabil si care nu este posibila cu chiriasii in locuinta.
Modernizarea
Cladirile mai vechi sau istorice isi schimba , de obicei, mai des proprietarii, deoarece in unele cazuri vechii proprietari nu pot pastra sau mentine conditia cladirii.Masurile de modernizare ca si: construirea de bai, modernizarea sistemului de incalzire, schimbarea ferestrelor etc. vor trebui permise de catre chirias, chiar daca acestea cu sine aduc si marirea chiriei.Cu toate acestea, există opoziție și drepturi speciale de reziliere a contractului.
Este important să se facă distincția intre modernizare si lucrari de intretinere. Lucrari urgente pentru reparatii si intretinere sunt exclusiv responsabilitatea proprietarului si nu vor permite cresterea chiriei.
Drepturile chiriasului in Germania partea a 5-a. Incalzirea si perioada iernii.