Drepturile chiriasului in Germania, Partea 2 , terminarea contractului de inchiriere si protectia impotriva acesteia.
Rezilierea contractului de inchiriere de catre proprietar.
In cazul in care proprietarul doreste incheierea contractului de inchiriere ,el are nevoie, spre deosebire de chirias, de un motiv bine intemeiat.In plus, proprietarul are obligatia ca , in functie de durata perioadei de inchiriere, sa urmeze perioade diferite de preaviz. Astfel, perioada minima pe care o poate alege este de 3 luni de preaviz. Aceasta perioada de preaviz se prelungeste la 6 luni in cazul inchirierii de mai mult de 5 ani, respectiv 9 luni la o perioada mai mare de 8 ani.
Vizavi de terminarea contractului din partea proprietarului, chiriasul are dreptul de a invoca clauze sociale.
Clauzele sociale: Cel mai important motiv pe care un chirias il poate invoca este lipsa unei alte locuinte care sa ii respecte cerintele pentru a locui intr-un mod civilizat. Alte motive care ingreuneaza parasirea locuintei pot fi : vârsta inaintatã, starea de invaliditate, sarcina, copiii, complicaţii la schimbarea şcolii sau a grãdiniţei, viitoarele examene, venit scãzut, boalã gravã, perioada lungã a inchirierii. Foarte des sunt invocate mai multe din aceste motive. Astfel se maresc sansele de succes pentru o anulare a preavizului.
Chiriasii care respecta contractul se bucura de protectia impotriva rezilierii(Kündigungsschütz) , anume : proprietarul poate rezilia contractul doar daca are un motiv bine intemeiat ( ex: Proprie folosinta).Totusi, daca se descopera ( sau se poate demonstra) ca motivul invocat de proprietar este fals,el va fi pasibil de plata unor amenzi sau eventuale daune catre chirias.
Cazul schimbarii proprietarului nu este motiv de reziliere. In acest caz NU este nevoie de un nou contract de inchiriere.In cazul in care noul proprietar ofera un nou contract si chiriasul este de acord cu noile conditii acesta poate ( dar nu este obligat) sa il accepte.
Pentru a schimba starea locuintei din locuinta de inchiriat in locuinta proprie, proprietarul are obligatia de a astepta minimum 3 ani de la trecerea noii proprietati in Cartea Funciara (Grundbuch).In cazul locuintelor sociale care se doresc a fi convertite in locuinte proprii ,durata de asteptare poate dura pana la 8 ani. Expuneti eventualilor cumparatori faptul ca va cunoasteti drepturile!
Rezilierea partiala se refera la renuntarea unor parti din suprafata inchiriata si este interzisa. De exemplu in cazul inchirierii unei locuinte cu garaj si/sau boxa incluse, este interzisa rezilierea contractului doar pentru acele suprafete. Exista o exceptie in cazul in care proprietarul vrea sa construiasca noi spatii de locuit in locul celor momentan nelocuibile. In acest caz el va trebui sa rezilieze fiecare spatiu in parte. In aceasta categorie sunt incluse : boxe, garaje, locuri de depozitare si altele.
Nu tot ce este inclus in contractul de inchiriere este legal.Este necesar maximul de atentie, in special in cazul in care proprietarul insista pe semnarea contractului. In contract pot fi incluse clauze illegale cum ar fi bani pentru renovari sau pentru administrare .
Rezilierea contractului de inchiriere de catre chirias.
Chiriasii au dreptul de a rezilia contractul de inchiriere intotdeauna cu 3 luni inainte. Nu mai exista o lege prin care aceasta perioada sa fie prelungita.
Anuntarea dorintei de reziliere se va face neaparat in scris, cel tarziu in a 3-a zi lucratoare a lunii, in cazul in care se doreste ca aceasta luna sa fie numarata in cele 3 de preaviz.Sambata se numara ca zi lucratoare.In cazul in care preavizul nu ajunge in cel tarziu a 3-a zi lucratoare la proprietar, el nu isi va pierde valoarea , dar luna in care a fost predat nu se va numara in cele 3 luni de preaviz.
Acordul de terminare(Aufhebungsvertrag) In cazul in care, din motive profesionale sau personale, chiriasul trebuie sa se mute in alt oras ,se poate pune problema unui acord de terminare. Proprietarul si chiriasii trebuie sa fie de acord cu conditiile acestuia. Proprietarul poate cere ca chiriasul sa gaseasca un nou chirias sa il inlocuiasca.In principiu, trebuie sa se respecte toate atributiile contractuale. Acest acord trebuie semnat de ambele parti.
Foarte Important!!!
Verificati intotdeauna contractul inainte de a semna.Intotdeauna intrebati tot ce este neclar inainte de a semna.
Partea a 3-a: Chiria și costurile de întreținere!